[农村宅基地买卖]对农村宅基地问题的调研对策

对农村宅基地问题的调研对策

“村容整洁”是党的十六届五中全会提出的建设社会主义新农村“二十字”方针的重要内容之一，目的是为了改变农村的生产、生活、生态条件。本文试图结合一年来农村指导员工作的所见所闻，对当前农村宅基地问题与对策，谈一些自己的思考。
一、当前农村宅基地存在的主要问题
（一）集体土地“私有化”倾向比较突出。农村土地“私有化”现象是由农村这一特殊环境、文化传承和历史原因造成的。大多数农村群众接受文化教育少，造成农村群众对国家法律法规在认识上存在一些偏差，大多数农村群众认为上级批准给自己的以及祖上遗留的宅基地，都属于自己私有的；有的农村在批准新宅基地之后，没有及时收回旧宅基地，造成部分宅基地滞留在个别农村群众手中；特别是城市房地产“过热”，征用农村宅基地中，也出现了“地价”节节高攀等现象，直接影响着农村群众期望拥有一块宅基地，以便日后获取高价土地补偿费。据闻，**县**乡因修建公路征用xx村二处村民的房屋，而征用费用已经相当高。上述种种原因都使得大多数农村群众无法接受宅基地是农村集体所有这一明确的法律规定。由此，也导致了纠纷多发、工作难做，影响了农村社会的和谐与安定。
（二）涉及宅基地原因的纠纷占较大比例。农村中各类矛盾和纠纷涉及到宅基地问题的占了80—90%。从发生的这类纠纷看，有出入相邻通行方便、污水排除纠纷，有安装自来水管占地权属纠纷，有新建房后影响邻居采光、雨水流向、通行纠纷，有粪坑拆除、树苗迁移原始占地纠纷等等，纠纷双方始终互不相让，往往会因为一寸土地，双方大打出手，造成流血事件而世代结怨。
（三）违法侵占集体土地的问题时有发生。一是少数村民私心较重，明知违法占用集体土地，依然我行我素，甚至不顾及村集体利益；二是个别村干部出于私心，明知违法占地，却睁一眼闭一眼；还有的村干部手软，不敢碰硬，导致村内违法占用问题逐步蔓延；三是对农村违法占用集体土地建房，乡镇有关职能部门缺乏有效的管理和监督机制。
（四）公益事业使用收归集体土地比较难。最近一年时间里，村里有自来水安装工程、市级环境整治村工程和新农村电网全面改造工程等公益建设事业。在这些村公益事业面前，大多数农村群众思想好、觉悟高，对村公益事业给予积极支持与配合。然而，也有一些村民显得比较斤斤计较。比如：环境整治工程，需要收回村里出租的厂房和场地，然而却要用钱买回来，等于几年来白白让人租用了厂房和场地，村里实际上是毫无收入；自来水安装工程，需要穿越村民的宅基地，村里只能给钱，否则，村里就多花钱、绕道走；新农村电网改造工程，需要占用村民宅基地、打个墙洞固定电线杆，同样需要线，否则，事情就办不成。
（五）处理新旧宅基地缺问题少有效办法。如前所说，不少宅基地都是由祖上传下来的。根据我国现行法律规定，国家保护私有房屋合法买卖，继承、增与等权利。因房屋和宅基地连同一体，不可分离，所以，宅基地使用权往往连同房屋一并转移。农村中，一个比较现实而又突出的问题，就是祖上传下来的房子连同宅基地，农村群众的宅基地拥有的宅基地往往是多处，而不是一处。现行的立法，只有“农村村民一户只能拥有一处宅基地”的原则性规定，上述情形不在立法规定的“不予批准”、“可以收回”之列。比如：甲乙系夫妻，子丙结婚因分户建房申请宅基地，甲乙过世后，丙继承甲乙房子并宅基地，这时丙就拥有了二处宅基地上的房子，丙属合法继承房子，显然不能收回。依此发展，农村宅基地的状况，只会越来越恶化，步入困境。新的问题也在不断呈现。比如：高山移民至城市之后，就遇到一个旧居未拆除，被邻村村民拆了门板、木块等物，引发了纠纷的问题。还有不少农村群众在城里打工，有了钱就地买房在城里安家，农村的房子和宅基地如何处理问题，均无明确的立法规定。

二、解决农村宅基地问题的对策思考
当前，农村人口占居全国人口多数。因此，实现小康社会的关键在农村。农村“两委一社”是党和国家的最基层组织形式，农村宅基地的问题，从一个侧面折射了各级机关对农村工作存在的某些问题，更需要各级机关从农村工作的实际情况出发，认真研究，尽快破解。
（一）必须加强法规宣传，转变宅基地权属的传统观念。农村群众对宅基地的问题，归根到底是一个思想观念和经济利益问题。思想观念问题要靠宣传教育来引导、来解决；经济利益问题要靠政策规定来调节、来化解。宣传教育的侧重点：在对象上，首先是村干部、村民代表，他们是农村自治组织的权力行使者，他们思想观念的转变，起着引导村民思想观念转变、改变农村宅基地现状、决定宅基地分配使用的决定作用；其次是多占宅基地的村民，他们是实际占有、使用宅基地的当事人，他们的思想观念不转变，农村宅基地问题就得不到最终的解决。在内容上，充分体现实在性，把村内的宅基地现实问题与各地法院的判例相结合，与邻村的旧村改造 和新农村建设相结合，与政策、规定、法律宣传相结合，把事说清，把理讲正，把法析透。在方法上，要发挥乡镇级机关职能部门的一线作用，深入农村进行宣传宣讲；要采取多种形式，造大声势，扩大影响，形成氛围，使宅基地的“法”与“理”深入农村群众，家喻户晓；对正在进行旧村改造和环境整治、示范村建设的行政村，重点配合村干部做好收回、注销宅基地农户的思想工作。在做好思想疏导工作的同时，要采用必要的经济手段做好调节工作。
（二）必须采取执法手段，纠正违法侵占宅基地等问题。当前，解决农村空闲宅基地问题，并非都要用经济手段补偿来化解，有些问题也可以采用行政执法手段来解决。不同的宅基地情况、不同的行政村条件，可以采取不同的方法。对村内的空闲宅基地，就应当采取收回的措施；对于宅基地上的空闲房屋，则应当采用收买的方法；经济条件好的行政村可以多些补偿款；经济条件差的行政村，则可以少些经济补偿。但是，要注意兼顾一定区域内的平衡性。要采取“普查”与“点查”相结合的方法，对于批准建房之后，违法侵占集体土地的，要组织力量，采取一定的形式，逐个村庄、逐个农户进行全面清理，做到发现一户，清理一户，坚决刹住违法侵占不良风气；同时，又要畅通情况渠道，扩大举报线索，坚决查处举报的行政案件。行政执法部门也必须依照行政法规办事，严格程序，规范执法，不徇私情。
（三）必须规范管用程序，防止宅基地被违法侵占问题。对农村宅基地的管理，要依靠农村的自治组织；对农村宅基地的使用，则要靠乡镇职能部门依法把关。农村中的“两委一社”是农村宅基地的第一线直接管理组织，负有查明情况、集体研究、公示调查、如实上报的责任，必须按照呈报程序履行好职责；乡镇职能部门负有核实情况、依法审批、严格把关、督促实施的责任，必须按照审批和实施的程序履行好职责。村级自治组织要及时向乡镇职能部门反映本村宅基地的现状情况，征求具体处理办法；乡镇职能部门也要加强对农村自治组织的指导、培训、检查、督促，帮助解决具体问题。只有二者必须紧密配合，互通情况，才能有效遏制违法侵占宅基地。从农村存在的问题看，管理不严，把关不当，二方面都有些问题，尤其是在严格依法、严格按程序的终端落实上，农村自治组织和乡镇职能部门都存在工作上的失误，以致被个别村民占了空子。比如：注销宅基地使用权的运用、开工前报告和查验制度的实施、拆除旧房保证金的缴纳、旧房拆除和宅基地的收回、完工后经验收合格再发证规定的执行等，立法已有明确规定，有些就未能付之实施。
（四）必须寻求应因对策，推进集体土地依法有序解决。一要深化高山移民工作的探讨。高山移民是党和国家的一项扶助政策，在农村宅基地问题上，不能搞特殊化，必须纳入现行的法律法规来实施。比如：对移民之后，仍然要按照农村宅基地“建新、拆旧、交宅”规定执行，避免农村宅基地出现“死角”问题。二要深化农村群众移居城镇工作的探讨。当前，党和国家政策明文规定“农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或小产权房。”然而，当农村居民购买城镇住房后，其户籍迁居城镇，成为城镇居民之后，在农村的宅基地上住房该如何处理？这是一个值得深思的问题。否则，当大量农村群众拥入城镇之后，与“城镇居民在农村购买宅基地、农民住宅或小产权房”，又何区别？三要深化农村宅基地方面法律法规的完善、修订和转化。比如：对房屋自然倒塌、火灾、申请宅基地当事人自然死亡等长期空闲的宅基地，是否可以收回，就需要立法完善。四要深化对农村宅基地调查研究。解决农村宅基地问题是一项复杂的工程。既有历史遗留问题，也有新情况新问题；既有农村群众的思想觉悟问题，也有法律法规不完善和相互冲突问题；既有农村自治组织的自身管理问题，也有上级把关监督不严问题。对这些问题，需要人大、政府组织力量，逐个研究解决，从而，使农村宅基地工作走上有章可循、有法可依的轨道，为社会主义新农村建设“村容整洁”的环境提供坚实的基础。