[楼市资本论环京楼市]口水楼市_楼市管控信贷收紧 富人的游戏将终结？

　　在限购来袭的半个月里，北京、南京等地成交量断崖式下跌；在每一个限购城市，二手房由原来的“一口价”变成“价格好商量”；租房市场终于“等”来了利好——限购之下，房主只能无奈把房出租了；眼看着在国内投资性购房变得越来越难，一些富人又开始转向海外炒房……

　　风暴之中，每一个与楼市有关的市场都不平静。

　　市场 一夜变天

　　吴丹已在北京工作4年，明年春天准备和男友结婚。不久前，她和男友双方家里凑了120万的首付，准备在五环买一套110㎡的房子。“想一步到位，考虑到老人可能会过来住，以后还要有孩子，如果买太小的将来也是麻烦。”她说。

　　谁知，就在9月30日，她和男友双方家里“用尽洪荒之力”凑出的120万首付不够用了。“变成了210万！”给记者发来的这条微信后面，加了一连串的“惊呆”表情。她说：“就算把自己卖了也买不起了。”

　　作为一个外地人，不论在北京从事多么高大上的工作，只有晚上回到这座城市某个属于自己的角落，才能真正拥有归属感。吴丹说自己之所以选择了4年的坚持，就是为了能在北京安家立业。而现在，她“开始考虑要不要回老家，感觉没有了希望”。

　　吴丹不过是北京无数买房人的一个缩影。据伟业我爱我家集团市场研究院统计，10月1日至10日，北京新建商品住宅共网签560套，与上月同期相比大幅下跌68.7%，与去年同期相比则下降了45.8%。从近3个月的日均交易量来看，国庆假期过后，全市新建商品住宅的日均网签量仅110余套，远低于9月份日均近250套的成交量。

　　限购之下，城城“失守”。

　　在相继出台了限购、“宁十三条”、限贷等调控政策之后，南京楼市成交量“速冻”，国庆7天只认购了1307套新房，与去年同期相比下滑超过50%，创下了近5年来的新低；苏州从10月5日开始五大区每日成交量不足百套，而在限购、限贷政策前，苏州楼市日成交量均过千套；南昌限购政策于10月8日落地，10月9日至11日，新建商品房交易量分别下跌57%、94%和95%……

　　富人 游戏终结

　　近日，国土资源部在召开的一场新闻发布会上表示，将进一步从严土地管理，重申全国各地停止审批别墅类供地和办理相关用地手续，对联排别墅、低密度花园等类别墅项目的审批也将进一步控制。同时，还严格要求限制低密度、大套型高档住房的土地供应，从而进一步调控住房供应结构。

　　在调控潮的时间节点，这一次国家层面对这一政策进行重申，意义颇值得玩味。

　　城建用地日渐稀缺、人地矛盾突出正成为众多城市发展的症结之一。但别墅这一类高端物业在土地规模既定的情况下，会压缩更多民生住宅的建设规模。因而出于优化土地供应结构考虑，早在10多年前，我国就已开始对别墅用地供应的限制。特别是在2003年《关于清理各类园区用地加强土地供应调控的紧急通知》发布后，各地国土及规划部门明确停止了别墅类用地供应。

　　但实际的情况却是，一些开发商依然能在“曲线”获得新的一般类住宅用地后，将地块分成别墅区和普通配建区，通过缩窄楼距、大量配建等做法调整容积率，提高别墅占地面积。

　　在这个时间节点，重申这一政策，被业内视为此轮调控的加码。

　　地产界一位人士对新金融记者表示，热点城市土地价格高涨，高溢价土地频频拍出，使得住宅日益趋向于高端化。“这也间接导致了开发商愿意做联排别墅和低密度花园这类高溢价率产品，开发商的目的就是让项目和高溢价土地相匹配，挖掘更多的土地价值。”

　　此次，对别墅用地的再次重申，既是一以贯之的节约利用土地要求，也是针对最近一段时间房价上涨过快的回应，从某种意义上说，更是终结“富人游戏”的第一步。

　　管控 收紧信贷

　　20余个城市的一城一策，仅仅是开始。

　　10月12日下午，央行召集5家国有大行及12家股份制银行高管开会，要求各行理性对待楼市，强化房贷管理，控制相关风险。监管部门将加强对金融机构住房金融业务的监督检查，加强对银行自律机制的指导，加强宏观审慎评估（MPA）的约束等，以约束商业银行的信贷投放至楼市。

　　当天上午，上海银监局也召集辖内机构高层开会，发出严控房地产贷款风险的警示。一场来自央行、银监会的调控风暴已经开始。

　　“其影响是两个方面，一方面会影响房企获得开发贷，另一方面可能会收紧对个人的房贷，甚至可能调整预期年化利率优惠幅度。”银行人士对新金融记者表示：“后者是针对广大购房者，这对整个市场影响会很大。”

　　来自央行、银监会的调控风暴还未平息，楼市再响惊雷。

　　10月13日，国务院发布的《互联网金融风险专项整治工作实施方案》提到，房地产开发企业、房地产中介机构和互联网金融从业机构等未取得相关金融资质，不得利用P2P网络借贷平台和股权众筹平台从事房地产金融业务；取得相关金融资质的，不得违规开展房地产金融相关业务。严禁各类机构开展“首付贷”性质的业务。互联网金融行业的整治行动将在明年3月底前完成。

　　在楼市高热不退之时，调控大招接踵而来。是时候对楼市加以调控了。或许，下一个大招正在来的路上。

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