[长沙楼市调控新政分析]楼市调控新政 北京二套房现“认房+认贷”

　　最近，上海发布了住房的新通知，居民购买首套住房申请贷款时将“认房又认贷”。昨日，记者发现，北京地区已有银行开始“认房又认贷”，也有银行网点称已停止发放二套房贷款。

　　个别银行停止发放二套房贷款

　　近日，上海多部门联合印发通知表示，自11月29日起，居民家庭购买首套住房申请商业贷款的，首付款比例不低于35%。在上海已拥有1套住房的、或在上海无住房但有住房贷款记录的居民家庭申请商业贷款，购买普通自住房首付款比例不低于50%。

　　北京地区房贷政策是否也将收严？

　　昨日，记者致电或探访多家银行网点，农业银行、招商银行、中国银行、北京银行、光大银行等多家银行表示，目前仍然在执行9·30新政中的规定，即对拥有1套住房的居民家庭再次贷款购房的，无论有无贷款记录，首付款比例均不低于50%；购买非普通自住房的，首付款比例不低于70%。在二套房的贷款发放上，9·30新政只看贷款人名下的房产数量，并不要求银行执行“认贷”政策。华夏银行、平安银行也表示，目前首套房、二套房贷款仍正常发放，且仍按9·30新政的要求执行。

　　但记者在走访过程中发现，也有银行已实行“认房又认贷”政策。“我们通过住建委查（你的）房子，如果有房子，算二套房；如果没有房子算首套房。房贷还清了，但有房贷记录，还算二套房，有的银行可能不算，一个银行一个政策。”昨日，一家银行网点工作人员表示该行实行“认房+认贷”。

　　另一家银行网点工作人员称，该行已停止发放二套房贷款。“今年我们北京分行二套房的贷款任务已经完成，目前不做二套房贷款了，明年再做。”

　　此前有消息称，万科朱辛庄自住房项目已经开始实施认房又认贷的政策，但记者从万科北京公司品牌部门得到回应称，朱辛庄项目是纯自住房，他们目前尚不清楚此事。业内人士表示，有一套房的客户不属于自住房的优先人群，因此对这一项目认房又认贷意义不大。

　　不排除银行年底贷款额度吃紧

　　为何有部分银行实行认房认贷？对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，目前不排除部分商业银行年底贷款额度是吃紧的，同时从控制房价的角度看，对于房贷审核会更加趋严。

　　“从实际情况看，此类贷款业务认定标准提高，会使得购房者的购房门槛提高，进而加大购房成本。但从侧面也说明到了年底，热点城市依然会积极管控房贷市场，进而防范各类资产泡沫现象的出现。”严跃进说。

　　北京新房11月成交同比降逾三成

　　刚刚过去的11月，北京楼市继续9·30以来的降温势头。中原地产据北京市住建委官方数据统计显示，11月全市新建商品房住宅单月成交2680套，环比下调幅度为20%，同比跌幅为32.8%。

　　但受到市场供应及产品结构的综合影响，北京新建商品住宅成交均价在11月仍然处于高位，达到40672元/平方米，这也是有记录以来的峰值。

　　新房二手房成交量均下滑

　　中原地产据北京市住建委官方数据统计显示，11月全市新建商品房住宅单月成交2680套，较上月减少了20%，成交数量创造了今年以来除2月份（春节）以外的最低值。

　　对此，亚豪机构市场总监郭毅认为，这也标志着调控之后成交低迷周期的真正到来。自9·30新政开始，北京楼市供需双方预期均已发生改变。

　　此外，二手房市场也延续降温态势。北京市住建委数据显示，今年11月北京二手住宅共成交19369套，环比10月份下滑7.54%，是继9·30新政出台后北京二手房市场连续第二个月下滑。

　　伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析，新政调控之下，提高首付比例等货币收紧政策令北京二手住宅市场降温迅速，购房者心态和交易量都在逐渐回归平静。随着交易量的萎缩，目前业主端的报价已经开始松动，议价空间普遍增大。未来北京二手住宅交易量还将继续回落。

　　成交均价创下历史新高

　　尽管11月份商品房住宅成交量出现了明显的下降，但成交均价40672元/平方米仍然创造了历史的新高。

　　众多业内人士认为，楼市供应不足已是不争的事实，其根本原因在于土地供应的萎缩，而在明年这个趋势或将更加明显。

　　而在郭毅看来，近期出让的4宗土地当中住宅部分均出现100%自持的结果，未来可售住宅持续减少的局面仍将加剧，依然会保持供不应求的局面。

　　卖方不喊涨买方不急买

　　自9·30新政发布至今已满两个月，市场已经出现明显的降温迹象，卖方不喊涨了，买方也不着急买了。

　　购房人金女士已经暂停了她的“换房”计划，“从7月有了换房打算，就一边四处找房子，一边看着房价蹭蹭往上涨，最近接到不少中介的电话，都说之前看过的房子现在有谈价格的余地了，我觉得还能再等等。”

　　金女士今年家里添了“新成员”，父母来京帮忙带孩子，原本的两居室便显得捉襟见肘，卖掉目前的两居，换大一点的户型成为她的目标，但连续数月的看房、谈判中，强势的卖方在价格的问题上几乎没有让步的余地，然而这种情况在最近似乎有了变化。

　　“最近都说市场冷下来了，像我们这样打算换房的也有机会从容地选一选。”家住南城的购房者陈女士表示，8月底开始看房时，有些卖方要求先确定买家能够接受报价才允许看房，价格根本没有可商量的余地。最近看的几套房源，卖方对于报价“没有咬得那么紧了”。

　　昌平新龙城一中介门店经纪人告诉记者，9·30楼市新政出台前，小区在7、8月份每月都有七八套成交，9月虽然部分业主的报价已经让客户开始犹豫，但还是成交了10套左右。“10月份开始，感觉到客户考虑周期变长，成交下滑了六成左右。”

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